Mong Luật sư tư vấn và giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý về thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư sau khi bàn giao:

- Luật nhà ở 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

2. Nội dung tư vấn về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao:

Sổ đỏ hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với nhà đất của người sở hữu, người sử dụng. Việc xin cấp sổ đỏ thường được thực hiện bởi trực tiếp chủ sở hữu, chủ sử dụng, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt có thể do chủ thể khác thực hiện. Cụ thể đối với trường hợp mua nhà chung cư trong các dự án xây dựng nhà ở để bán thì trách nhiệm xin cấp sổ đỏ lại thuộc về chủ đầu tư, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vậy thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao được quy định như thế nào?

2.1 Thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao

Điều 26 Luật nhà ở 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó Khoản 7 có quy định:

7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định:

Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợpbên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Theo đó, căn cứ quy định trên của pháp luật, thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao là 50 ngày, trong thời hạn đó, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người mua nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2.2 Mức phạt đối với chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà

Như đã trình bày ở trên, chủ đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất động sản có trách nhiệm nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà, đất trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao hoặc người mua thanh toán hết tiền. Vậy đối với các trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm thì sẽ có chế tài xử phạt như thế nào?

Tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau:

Điều 31. Không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản

Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

1. Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

2. Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 50:000;000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

3. Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

4. Từ 12 tháng trở lên:

a) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
b) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
c) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

5. Thời gian vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ởvà khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sảnthì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

6. Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau quy định tai các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng. 7. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Như vậy, với việc không nộp hoặc chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua, thuê mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án, chủ đầu tư xây dựng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể bị phạt tiền với mức thấp nhất là 10.000.000 đồng và mức cao nhất là 1.000.000.000 đồng, phụ thuộc vào thời gian chậm nộp và số căn hộ, thửa đất hay công trình bị chậm nộp.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.